Segudang Masalah Konsumen Perumahan

Rumahku istanaku, demikian pepatah bijak yang selama ini acap kita dengar. Tentunya pepatah itu memiliki makna mulia, dimana rumah digambarkan sebagai istana yang senantiasa penuh dengan kehangatan. Seberapapun kecil dan sederhananya, rumah menjadi tempat berlindung dan berkumpulnya segenap keluarga. Rumah juga menjadi tempat istirahat dan rekreasi kita serta setumpuk fungsi lain.

Namun, benarkah demikian? Ketika bisnis perumahan mulai dikenal, disatu sisi memudahkan kepemilikan rumah, disisi lain rumah yang harusnya menjadi istana bisa berubah menjadi bencana. Dan rumahku istanaku tak ayal bergeser menjadi rumahku masalahku. Betapa tidak bila kemudian dalam mekanisme jual beli rumah, acapkali disertai dengan beragam permasalahan. Munculnya sistem jual-bangun, yaitu pengembang menawarkan dan menjual obyek perumahan baru kemudian membangunnya, menambah kompleksitas permasalahan kepemilikan rumah.

Hal ini setidaknya tergambar dari masalah perumahan yang diadukan ke Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI). Sepanjang tahun 2010, sebanyak 75 kasus telah diadukan ke YLKI, sedikit naik dari tahun sebelumnya (2009) yang ’hanya’ 72 kasus. Namun, dari sisi persentase seluruh pengadaun ke YLKI, pengadauan perumahan mengalami penurunan dari tahun 2009 (14,4%) menjadi 13,9 persen pada tahun 2010. Ranking pengaduan perumahan juga mengalami penurunan di tahun 2010 menempati posisi 3 sedangkan tahun 2009 menempati posisi 2. Ragam permasalahan pengaduan perumahan tahun 2009 dan tahun 2010 hampir sama antara lain:

Keterangan: Permasalahan terkait Fasos dan Fasum (2009) mengalami pergeseran ke Pengenaan biaya tambahan (2010). Sumber data : Pengaduan YLKI.

Secara garis besar, pengaduan jual beli perumahan mencakup tiga hal besar; pertama permasalahan yang muncul pra transaksi. Permasalah ini mencakup informasi yang tidak jujur dari pengembang (developer), informasi tidak lengkap atau iming-iming iklan yang menyesatkan. Kedua, transaksi. Tak jarang ketika dalam proses transaksi, konsumen dibebani biaya tambahan yang sebelumnya tidak muncul dalam pra transaksi. Ketiga, permasalahan yang muncul setelah terjadinya transaksi (pasca transaksi). Permasalahan di fase ini biasanya paling banyak. Mulai dari pembangunan tak berijin, sertifikat bermasalah, tak ada fasos-fasum (fasilitas sosial dan fasilitas umum), sampai pembangunan rumah tidak terealisasi oleh pengembang.

Banyak para pengembang sebetulnya baru memegang izin prinsip untuk membangun perumahan. Sedangkan status penguasaan tanah oleh pengembang baik secara fisik maupun yuridis, acapkali belum memiliki kejelasan. Demikian juga terhadap ijin mendirikan bangunan (IMB) yang tidak terinformasi kepada konsumen, yang dikemudian hari akhirnya menimbulkan permasalahan. Demikian juga ketika konsumen telah mampu melunasi kredit rumah, namun sulit mendapatkan sertifikat sebagai dokumen kepemilikan rumah.

Realisasi fasilitas yang janjikan seringkali menjadi permasalahan pula dikemudian hari. Pengembang tidak menyediakan fasilitas perumahan, seperti jalan yang diaspal, listrik, air bersih, pertamanan, mesjid. Bahkan area yang sedianya dijadikan fasos dan fasum berubah menjadi area bisnis.

Masalah lain, pembangunan rumah yang tidak terealisasi oleh pengembang. Dalam hukum jual beli, salah satu syarat mutlaknya adalah adanya barang yang hendak diperjualbelikan. Di bidang perumahan sudah tentu jika terjadi akad kredit atau transaksi jual beli rumah, rumahnya harus sudah ada/selesai dibangun. Realitanya, banyak pengembang yang sama sekali belum memulai kegiatan membangun, namun telah memasarkan perumahan tersebut. Hal ini kerap menimbulkan permasalahan bagi konsumen, dengan tidak terealisasinya pembangunan. Alasan pengembang, susahnya mendapatkan Ijin (terganjal ijin), kesulitan ekonomi yang dialami oleh pengembang sampai dinyatakan pailit.

Undang-Undang Perumahan

Keberadaan Undang-undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan, agaknya belum bisa menjadi pijakan dalam menyelesaikan masalah perumahan. Tak berlebihan bila kemudian pemerintah merevisi dan berencana menerbitkan Undang-undang tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman. Dalam Undang-undang ini memberikan kewenangan kepada Pemerintah Daerah (Pemda) untuk mengatur dan mengawasi pembangunan perumahan di wilayah masing-masing.

Namun cukupkah Undang-undang itu nantinya mengakomodir semua permasalahan terkait perumahan? Dalam Undang-undang ini agaknya belum menyentuh sumber masalah. Undang-undang ini lebih menitik beratkan kepada pengawasan dan regulasi perumahan, sedangkan permasalahan yang muncul selama ini lebih terletak pada hukum kontrak antara konsumen dan pengembang.

Idealnya, dalam hal penegakkan perlindungan konsumen perumahan meliputi  adanya pengawasan dari pemerintah, adanya mekanisme pengaduan tindak lanjut di pemerintah sebagai regulator, perlunya developer menjadi anggota organisasi perumahan (misal, REI), perlu adanya lembaga khusus yang menangani perumahan, (putusan bersifat final), perlu adanya dana cadangan (reserve fund) developer yang tersimpan di bank, apabila proyek perumahan tidak terealisasi serta kembali pada pemahaman membangun baru kemudian menjual.

Peyelenggaraan perumahan yang layak untuk konsumen memiliki beberapa tahapan;

1. Perencanaan perumahan berkaitan dengan izin yang harus dipenuhi oleh pengembang misalnya, izin Amdal, IMB, dan izin lainnya.
2. Pembangunan perumahan (harus dilengkapi dengan PSU dan berkelanjutan), dan pembangunan perumahan ini dapat dilakukan oleh pemerintah dan swasta. Pembangunan perumahan di Indonesia lebih banyak dilakukan oleh swasta dan menimbulkan banyak masalah dan keluhan dari konsumen. Oleh karena itu, RUU perumahan terbaru  perlu membentuk forum yang berfungsi untuk: menampung dan menyalurkan aspirasi masyarakat, membahas dan merumuskan pemikiran, forum ini terdiri dari pelaku usaha, pemerintah dan konsumen untuk melakukan mediasi dalam permasalahan perumahan
3. Pemanfaatan perumahan untuk setiap warga negara, dan orang asing hanya memiliki hak sewa saja

Dalam kenyataannya pembangunan rumah yang tidak terealisasi ini berkaitan dengan perjanjian pengikatan jual beli yang berat sebelah dan RUU perumahan ini kurang menyentuh ke akar permasalahan konsumen perumahan saat ini. Pemerintah harus ekstra keras untuk membuat RUU perumahan yang melindungi seluruh masyarakat dari developer nakal.

Yani A. Putri, Tim Penguduan YLKI

(Dimuat di Majalah Warta Konsumen)

Gambar diambil dari http://budianto78.blogspot.com/2009/06/rumah-bodong-harga-real-estate.html